Neúčelový úvěr | Nabídka hypotéky

Postup při vyřizování hypotéky

Srovnání hypoték a výběr banky

„Dva krát měř a jednou řež“ platí při vyřizování hypotéky dvojnásobně. Hypotéku si berete s sebou na dlouhé období. Srovnání hypoték a výběr správné hypoteční banky je proto důležitý moment. Jak si však vybrat? Neexistuje univerzální nejlepší banka. Existuje jen optimální řešení pro konkrétního klienta a konkrétní situaci. Pokud Váš soused má dobré podmínky v bance A, tak to neznamená, že jejich získáte také. Pro Vás bude možná vhodnější banka B nebo D. Jak je to možné? Máte rozdílné vzdělání, příjmy, splátky úvěrů, rodinný stav, počet dětí, zaměstnání a rozdílnou mateřskou banku. I detaily jako např. zda máte předplacenou telefonní kartu nebo paušál ovlivňuje Vaši bonitu.
Na základě čeho se rozhodnout

Samozřejmě jako první lidé dívají výšku úroku. Ano, je to důležité. No neméně důležitá je i jeho fixace. Obyčejně akční nabídka s roční fixací úroku je jen marketing a po skončení fixace čekejte překvapení. Jdeme dál. O pár let chcete udělat mimořádnou splátku jistiny úvěru, protože netoužíte úvěr splácet celý život a chcete ho i co nejméně proplatit. Možnost mimořádných splátek bez poplatku – toto by v podmínkách dobré hypotéky chybět nemělo. Já osobně připravuji všech mých klientů na předčasné splacení hypotéky.

Podání žádosti o úvěr

První krok máte za sebou. Rozhodli jste se pro konkrétní banku a jdeme podávat žádost. K žádosti o hypotéku přikládáme kopie dokladů totožnosti, doklady k příjmům, doklady k účelu úvěru a doklady k zajištění úvěru (znalecký posudek k zakládané nemovitosti). Pokud to vyžaduje Vaše situace, tak k žádosti ještě přikládáme různé komentáře a žádosti o výjimky. Mnohé slevy můžete bez problémů získat, jen si je třeba vyžádat. A někdy je třeba zachovat se jako obchodník a vytvořit tak prostor na vyjednání lepších podmínek.
Stáhněte si zdarma E-BOOK: 7 tipů jak ušetřit na finančních produktech
Schválení úvěru

Ve většině případů schválení úvěru probíhá na centrálách bank. Jen výjimečně a pouze při jednoduchých případech schválení probíhá na pobočce a je v kompetenci ředitele pobočky. Čas potřebný ke schválení úvěru se velmi liší zejména v závislosti na banky. Některé jsou schopny úvěr chválit za 24 hod, některé jsou to schopny jen v reklamě. Ze zkušeností bych řekl, že standard při schopných bank je 3 až 5 pracovních dní. Na slovenském trhu jsou však i takové banky, kde ke schválení budete čekat i několik týdnů, ba i více než měsíc. Vím, že to zní jako z jiné doby, ale opravdu netuším co tam s tím tak dlouho dělají.
Podpis smluv

Po schválení úvěru dostanete k nahlédnutí smlouvy, v nichž většinou nic nemůžete změnit. Dobře si zkontrolujte osobní údaje. Nikdo není neomylný, ani zaměstnanci v bankách. Tak přijdete do banky podepsat smlouvy o úvěru, zástavní smlouvy k nemovitosti a návrh na vklad (pokud jste majitelem nemovitosti). Spolu s Vámi přijdou prodávající nemovitosti podepsat zástavní smlouvy a návrh na vklad (pokud nejste majitelem nemovitosti).
Vinkulace pojištění nemovitosti

Banka požaduje od dlužníků mít uzavřené pojištění nemovitosti, které je vinkulováno v její prospěch. Při uzavírání pojistné smlouvy a zaplacení pojistného můžete rovnou podepsat i žádost o vinkulaci pojištění. Každá dobrá pojišťovna to umí zajistit i na počkání. Doporučuji myslet i na sebe a uzavřít plnohodnotné pojištění, které obsahuje kromě pojištění nemovitosti i pojištění domácnosti, odpovědnosti za škodu příslušníků domácnosti a jiné připojištění. Abyste byli kryti i Vy, nejen banka.
Katastr nemovitostí

Dalším krokem je cesta na katastr spolu s majiteli bytu, od kterých nemovitost kupujete. Nesete si s sebou složku z banky a podepsané kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Nezapomeňte si zakoupit kuželky v dostatečné výši. Na standardní vklad je to 66 €, na zrychlený 265,50 €. Nejdříve podáváte návrh na vklad zástavního práva pro banku a původní majitel nemovitosti podává návrh na vklad vlastnického práva. Za každý vklad se platí samostatně.
Čerpání úvěru

Na čerpání úvěru zadáváte písemný pokyn. Na uskutečnění čerpání nejdříve musíte předložit tyto dokumenty:
– Potvrzený návrh na vklad zástavního práva k zakládané nemovitosti
– List vlastnictví s vyznačenou plombou o zahájení řízení zápisu zástavního práva banky (ve většině bank stačí z webového katasterportálu)
– Pojistnou smlouvu pojištění nemovitosti a potvrzení vinkulace pojištění ve prospěch banky
– Kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy prodávajících
– Doklad o zaplacení částí kupní ceny z vlastních prostředků

Refinancování hypotéky

Máte hypotéku a nejste spokojen s úrokovou sazbou? Dejte kopačky staré bance a jděte ke konkurenci. Novela zákona o bankách platná od 1.4.2011 výměnu hypoteční banky trochu zjednodušila. Podle ní je banka povinna umožnit splacení hypotéky bez poplatku k výročí fixace, je povinna informovat klienta o výši úroku nejpozději 2 měsíce před výročím fixace a umožňuje vyplatit hypotéku jinou hypotékou.

Kdy se vyplatí refinancovat starou hypotéku

Pokud je dostatečný rozdíl v úroku, resp. v měsíčních splátkách. Je to velmi individuální. Při vyšším úvěru stačí menší úrokový rozdíl a výrazně se to projeví v měsíčních splátkách. Je třeba si však dát pozor na akciové úrokové sazby u ročních fixacích úroku nového úvěru. Preferuji delší fixace z nízkým úrokem. Také je nutné zohlednit poplatky, které s tím souvisejí. Nemá význam za každou cenu refinancovat starou hypotéku novou.
Uvedu příklad pro srovnání – výše úvěru 70.000 €, doba splácení 30 let:
Úrok 6,5% p.a. měsíční splátka – 442,45 €
Úrok 5,5% p.a. měsíční splátka – 397,45 €
Úrok 4,5% p.a. měsíční splátka – 354,68 €
Pokud si tyto splátky porovnáme, tak v tom lepším případě se bavíme o ušetřeni 87,77 € měsíčně, což je rozdíl 1.053 € ročně (při rozdílu 2% pa). Za ušetřené peníze můžete jít i na slušnou dovolenou. Mnoho lidí v dnešní době platí zbytečně vysoké úroky. Víte snadno posoudit, zda refinancování hypotéky má pro Vás význam nebo ne. Banky Vám samy úrok nesníží.
Stáhněte si zdarma E-BOOK: 7 tipů jak ušetřit na finančních produktech

Už i bez dokládání příjmu

Je už pár bank, které při refinancování hypotéky nepožadují dokladování příjmu. Stačí jim čestné prohlášení o výši příjmu. Předchozí hypotéku však musíte splácet bez prodlení. Banky chtějí disciplinovaných klientů. Pokud byste měli negativní záznamy v úvěrovém rejstříku, novou hypotéku Vám neschválí.
Výběr banky

Není všechno zlato co se třpytí. Na slovenském trhu působí několik hypotečních bank. Jsou mezi nimi velké rozdíly v podmínkách, úrocích a rychlosti vybavení. Vždy je třeba udělat si podrobný přehled a porovnat podmínky. Mnohé banky v reklamě táhnou lidem pod nos medové motouzy, někdy to však může být cesta z deště pod okap. Vyberte si správné.
Poplatky

Při refinancování hypotéky je určitě třeba zohlednit. Jaké poplatky můžete očekávat?
Předčasné splacení staré hypotéky. Tento poplatek je poměrně velký. Pohybuje se běžně do 4 až 5% z výše zůstatku jistiny úvěru. Doporučuji se tomuto poplatku vyhnout, aby refinancování hypotéky mělo pro Vás větší význam. Jak ho nezaplatit? Načasujte si refinancování k výročí fixace starého úvěru. Pokud to není možné kvůli délce fixace, tak si dobře spočítejte kolik zaplatíte za předčasné splacení staré hypotéky a kolik ušetříte na nižších měsíčních splátkách.
Poplatek za schválení nové hypotéky. Můžete ho platit i nemusíte. Některé banky tento poplatek při hypotéce na refinancování nevztahují, některé ano. Výše tohoto poplatku se pohybuje do 0,9% z výše schváleného úvěru.
Poplatky na katastru. Při výměně hypotéky se mění i zástavní právo. Za předložení kvitancie ke staré hypotéce na katastru neplatíte nic. Je to bezplatný úkon. K nové hypotéce podáváte návrh na vklad zástavního práva pro novou banku. Za tento vklad platíte 66 €.
Znalecký posudek. Některé banky akceptují i starší znalecké posudky. Ve většině případů však potřebuje nový znalecký posudek. Standardní cena např. za znalecký posudek při bytě je 120 až 150 €. Můžete využít také interní odhad banky, za který si ve většině bank i tak zaplatíte.

Hypotéka bez dokládání příjmu

Hypotéka bez dokládání příjmu slouží hlavně lidem, kteří nemohou svůj příjem bance prokázat. Využívají ji hlavně OSVČ a majitelé firem s optimalizovaným daňovým přiznáním. Také po ní sahají i zaměstnanci, kteří mají na výplatní pásce nižší mzdu než ve skutečnosti.

Účelem použití finančních prostředků může být přesně to samé jako při klasické hypotéce. Několik bank dokonce nabízí kombinaci hypotéky bez dokládání příjmu a bez dokládání účelu. Tato kombinace však je úrokově méně výhodná. Téměř vždy je možné najít způsob jak doložit účel v rámci pravidel konkrétní banky a tím pádem i ušetřit ve vlastní peněžence.
Nedokládal výši Vašeho příjmu

Samozřejmě vyplývá to již ze samotného názvu. No některé banky vědí překvapit. Banka od Vás nepožaduje potvrzení o příjmu, to je pravda. Bance předložíte čestné prohlášení o Vašem příjmu. V případě podnikatele je nutné potvrzení z daňového úřadu o vypořádání všech závazků. Několik banky však prověřují klienty v sociální pojišťovně, zda jsou opravdu zaměstnáni a některé dokonce požadují, aby zaměstnání žadatele o úvěr trvale min. 12 měsíců. Vždy je možné najít vhodné řešení, jen ne vždy bez dokládání příjmu znamená opravdu bez dokládání.
Výjimkou jsou členové komor a členové představenstva as

Lékaři, právníci, notáři, auditoři, architekti a podobné profese sdružující se do komor, jsou v pár bankách zvýhodněné v případě (ne) dokládání příjmu. Získání tohoto benefitu je podmíněno prokázáním členství v některé z vybraných komor. Skutečně zvýhodnění je však v něčem jiném. I přes nedokladovaniu příjmu mají podmínky jako při hypotéce s doložením příjmů a navíc mohou dostat úvěr až do výše 100% z hodnoty zakládané nemovitosti.
Stáhněte si zdarma E-BOOK: 7 tipů jak ušetřit na finančních produktech
Úrok a výška hypotéky bez dokládání příjmu

Banka neprověřuje Váš příjem. Spoléhá se jen na čestné prohlášení o příjmu a věří vám, že úvěr budete vědět splácet. Pro banku je to samozřejmě větší riziko a právě proto si vyžádá vyšší úrok. Úrok je jen mírně vyšší oproti hypotéce s doložením příjmu. Navýšení se pohybuje v rozmezí 1 až 2%. Opět výjimkou jsou ve vybraných bankách členové komor a členové představenstva as Mají standardní úrok.
Maximální výška hypotéky je ve výši 50 až 70% z hodnoty zakládané nemovitosti. 100% financování bez dokládání příjmu je možné pouze pro členy komor a členy představenstva as
Doba splácení hypotéky bez dokládání příjmu

Je to podobně jako u americké hypotéce. Hypotéku bez dokládání příjmů můžete ve většině bank splácet 20 let. Několik bank nabízí možnost splácení až na 30 let. Je třeba vybrat si tu správnou banku a variantu hypotéky, která nejvíce vyhovuje Vašim potřebám.
Podmínky získání hypotéky

Podmínky jsou stejné jako při klasické hypotéce. Jediný rozdíl je v tom, že nepodáváte doklady k příjmu. Rozdílné jsou i podmínky pro zajištění úvěru. Některé typy nemovitostí, např. rodinný dům v zahrádkářské oblasti nebo některé typy pozemků jsou nepřijatelné.

Úroková sazba při hypotéce

Výše úroku

Hypotéky patří k nejlevnějším úvěrům na trhu. Během května 2013, kdy banky přišly na trh s různými akcemi, se průměrný úrok podle údajů Národní banky Slovenska pohyboval na rekordně nízké úrovni a to 3,99% pa Výhodný úrok si banka může dovolit, protože jde při hypotéce do malého rizika.

Ručíte svou nemovitostí a v případě nesplácení si může uplatnit zástavní právo. Zvláštní pozornost bych věnoval slevám z úrokové sazby, které si někdy stačí vyprosit a někdy o nich třeba tvrdě bojovat. Pokud se je o co opřít, tak vždy se vyplatí do toho jít. Často klientům žádám o slevy a ve většině případů i úspěšně.
Stáhněte si zdarma E-BOOK: 7 tipů jak ušetřit na finančních produktech
Fixace úrokové sazby

Když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají. Tato slova jsem slyšel od mnoha lidí, které nemile překvapil nový úrok po skončení fixace. Banky často krát v boji o klienta nabízejí nízké akciové sazby při ročních fixacích. A vědí proč. Znají totiž psychologii běžného Slováka a jeho reakce na akční nabídky. Při výběru fixace úroku, třeba zvážit řadu faktorů jako je předpoklad růstu nebo poklesu úroků, možnosti mimořádných splátek, rating klienta v době žádosti o úvěr a dále zda jde o akciovou nebo standardní sazbu. Mnohé akce v podobě slevy z úroku platí jen pro první období fixace. Někdy může být výhrou i trochu vyšší úrok fixovaný na delší období. Správný výběr fixace Vám může ušetřit v budoucnu hodně peněz.

Plovoucí úroková sazba

Tato úroková sazba je složena obvykle ze sazby 6M Euribor a marže dle bonity klienta v době žádosti o úvěr. Je to přehledné a spravedlivé. Na druhé straně však tyto sazby banky nabízejí hlavně v době nízkých mezibankovních sazeb, protože i při vyšší marži to je pro klienta zajímavé. Karta se však otočí při růstu mezibankovní sazby. Během posledních 10 let se 6M Euribor pohyboval v rozmezí 0,3 až 5%. A z toho jen za poslední rok byla sazba výrazněji pod 1% (červenec 2013). Je plovoucí úroková sazby výhodná nebo ne? Vše závisí na výši marže banky a od předpokládané situací na trhu.

Americká hypotéka dopňující informace

Americká hypotéka představuje levnější formu spotřebního úvěru. Ve skutečnosti nejde o hypotéku ale spotřební úvěr zajištěný nemovitostí. Saháme po ní v tom případě, pokud bance nemůžeme nebo nechceme dokladovat účel použití finančních prostředků. Název americká hypotéka pro tento typ úvěru nepoužívají všechny banky. Některé si ji pojmenovali po svém. Najdete ji v bankách i pod názvem bezúčelová hypotéka.

Využití americké hypotéky

Americkou hypotéku použijete na cokoliv. Je to jen na Vás, banku to vůbec netrápí. Můžete ji využít na koupi auta, rekonstrukci nebytových prostor, na exotickou dovolenou nebo na cokoliv jiného. Ovšem dejte si pozor! Půjčené peníze by měly vytvářet vždy nějakou hodnotu. Úvěrové finance použity na spotřebu je to nejhorší řešení. Zůstane Vám pár příjemných vzpomínek a mnoho odporných splátek.
Často krát ji využívají i podnikatelé, kterým banka neposkytne úvěr na podnikání nebo pokud ano, tak za nevýhodných podmínek.
Nedokládal účel použití úvěru

Nepředkládá, faktury nebo pokladní bloky. Jen Vy znáte účel použití finančních prostředků a banka to vůbec nemusí vědět. Banku zajímá jen jedno – abyste jí finanční prostředky vrátily zpět i se ziskem v podobě úroku.
Stáhněte si zdarma E-BOOK: 7 tipů jak ušetřit na finančních produktech
Jednoduché vybavení

Americkou hypotéku Vám „nejrychleji“ banky schválí standardně do 2 až 3 dnů. K žádosti přikládáte jen dokumenty k prokázání příjmu a nemovitosti, která zajišťuje úvěr. Finanční prostředky můžete čerpat po podání návrhu na vklad zástavního práva a předložení LV s plombou.
Úrok při americké hypotéce

V zásadě platí, že úrok je obyčejně podstatně nižší než při spotřebitelském úvěru. Na druhé straně úroková sazba je vyšší oproti klasické hypotéce o 1 až 3%. Dnešní sazby (květen 2011) při amerických hypoték se pohybují v rozmezí 4,5 až 8% pa v závislosti na bonitě klienta a banky.
Doba splácení

Na rozdíl od klasické hypotéky je doba splácení ve většině bank limitována na dobu 20 let. Ale i zde jsou výjimky. Několik bank nabízí možnost splácení až na 30 let.
Podmínky získání americké hypotéky

Podmínky jsou stejné jako při klasické hypotéce. Jediný rozdíl je v tom, že nepodáváte doklady k účelu úvěru. Stále však platí, že potřebujete dostatečný příjem, být majitelem nemovitosti a musíte mít čistý úvěrový registr.
Americká hypotéka bez dokládání příjmu

Možná to zní divně, ale je to možné. Nemusíte dokladovat účel použití finančních prostředků a dokonce ani příjem. Stačí předložit čestné prohlášení o výši příjmu. Živnostníci a majitelé firem si často optimalizují své příjmy kvůli (ne) placení daní a odvodů. Jejich oficiální příjmy pak nepostačují k získání úvěru standardním způsobem. A právě tato varianta je jejich jediným řešením. Totéž platí i pro zaměstnance pracující oficiálně za minimální mzdu. Vzhledem k tomu, že banka neprověřuje Vaši schopnost splácet úvěr, jde do většího rizika. Zaplatíte to v podobě vyššího úroku. Americká hypotéka bez dokládání příjmu je nejdražší kombinace ze všech typů hypoték, ale vždy levnější než běžné spotřební úvěry.

Jaké je právní minimum pro hypotéčního makléře

Hypotéční makléř by se měl orientovat v problematice smluv dle nového občanského zákoníku, daňových zákonech (daň z nabytí nemovitých věcí, daň z nemovitosti, měl by mít znalosti o zákonu o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, jeho znalost by se měla týkat i stanovování energetické náročnosti budov – tzv. energetické štítky, znalost zákonů o katastru nemovitostí a jeho fungování v praxi. Přečtěte si více v článku o právním minimu pro hypotéčního poradce.

Nejdůležitější jsou ale znalosti z praxe, jak rychle jsou banky schopny poskytnou financování, jaké dokumenty vyžadují a podobně.