Nova Terasa KosiceAk potřebuje koupit dům či byt, bez hypotéky se pravděpodobně neobejdete. Počítejte však s tím, že podmínky se za poslední měsíce změnily. Stoprocentní hypotéky už mají být pomalu minulostí.
Už nebude stačit, že chcete kupovat nemovitost v Bratislavě nebo v Košicích, co byly nejčastěji lokality, kde se takové hypotéky poskytovaly, ale musíte splnit více kritérií. Je třeba prokázat dostatečný příjem na splácení splátky, a navíc, banky si vás otestují v crash testech, zda budete nadále schopen úvěr splácet i při vyšších úrocích. V této době vám navíc bankovní instituce umožní ušetřit nějaké to euro při aktuálních slevách či akcích.
Současný trh s hypotékami: slevy a akce –
Podzimní měsíce a konec roku jsou podle slov finančního analytika Pavla Škriniara z portálu FinancnaHitparada.sk období, kdy banky opět ve větší míře propagují úvěry na bydlení. „Opět budeme svědky bojů o klienta, kde zbraněmi budou úroková sazba, odpouštění poplatků či splátek, ale také poskytování dalších produktů banky při zvýhodněných podmínkách.“ Pozitivní také je, že všechny banky poskytují aktuální na hypotéky akce.
„Některé nabízejí zvýhodněnou sazbu pro všechny klienty bez rozdílu jejich bonity. Kromě toho se v nich lze setkat s různými výhodami, jako je například zaplacení znaleckého posudku, možnost realizovat mimořádné splátky bez poplatku, nebo nabídka zvýhodněné fixace úrokové sazby na sedm let, „upřesňuje Maroš Ovčarik, výkonný ředitel portálu Finanční kompas.
Nejnižší úrok: reklama či skutečnost?
Jsou avizované „nejnižší“ úroky skutečnou realitou v bankách, nebo klient reálně získá úrok o pár procent vyšší? Průměrná sazba hypoték a úvěrů na bydlení s fixací od jednoho do pěti let je v současnosti 2,55 procenta. „Na druhé straně je zde několik bank, které nabízejí sazbu i pod dvě procenta. I tato čísla naznačují, že nejnižší sazby zdaleka nezíská každý klient. Buď si nedá dostatečnou námahu a nabídky bank si neporovnává, případně nesplní potřebné podmínky, nebo mu banka prostě nejnižší sazbu neschválí, „tvrdí Maroš Ovčarik. Podmínky pro získání hypotečního úvěru mají banky nastaveny různé, nejčastěji však vyžadují otevřít si běžný účet, nechat si na něj posílat mzdu, případně si pojistit v bance nemovitost.
Jak objasňuje Pavel Škriniar, nejnižší úroky jsou dostupné pro ty, kteří ptají například úvěr ve výši 50 procent z hodnoty zakládané nemovitosti, pojistí si schopnost splácet úvěr, nebo si koupí další produkty banky. Doktorka sazba je málokdy dostupná opravdu každému. „Srovnávat úroky bank je více než namístě. Například si vezměme průměrnou sazbu tříletých fixaci na úrovni 2,17 procent. Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší sazbou je však až 1,01 procenta. U jiných fixacích je rozdíl ještě větší. “
V dražší bance je tak měsíční splátka vyšší až o 14,4 procenta. Například při 30-tisícové hypotéce na 30 let je rozdíl 15,51 eur měsíčně (107,76 eur versus 123,27 eur). „Pouze za rok tak klient může zcela zbytečně zaplatit na úrocích více než 186 eur. Mimochodem, je to více než jedna splátka, tedy jakoby platil 13 namísto 12 splátek, „konstatuje Škriniar.
Stoprocentní hypotéky s omezeními
Národní banka Slovenska letos přitvrdila podmínky pro získání hypoték z důvodu, aby finanční instituce nebyly příliš benevolentní při schvalování úvěrů. Asi nejvíce kontroverzním nařízením bylo omezení tzv. stoprocentních hypoték. Pokud jste tedy byli zvyklí, že vám dříve poskytli úvěr bez dokládání příjmů, nebo na čestné prohlášení, pokud jste byli členem nějaké stavovské organizace, dnes už je všechno jinak. Podle Maroše Ovčarik toto opatření však neznamená úplný zákaz stoprocentních hypoték, jen by se jejich počet měl v bankách postupně snižovat. „Kromě toho banky musí důsledněji vyhodnocovat každého klienta, zda bude schopen úvěr splácet, a to i za podmínky, že se úrokové sazby v budoucnu mohou zvýšit. Mnohé z opatření byly takové, které člověk reálně v praxi nepocítí. “
Navíc bankovní instituce mají pár podmínek při schvalování stoprocentních hypoték, z nichž nejdůležitější jsou okres, kde se dům či byt nachází, a také záleží i stav nemovitosti. „Takovou hypotéku těžko získají žadatelé s nemovitostmi z okresů s vysokou mírou nezaměstnanosti. Prodejnost domu či bytu je tam náročnější než například v Bratislavě či Košicích, „dodává Pavel Škriniar.
Počítejte také s tím, že úroky budete mít vyšší io několik desetin procent, pokud si chcete od banky půjčit 100 procent na profinancování koupě nemovitosti. No pokud nemáte co-to našetřeno na vlastní bydlení, vědí vám zkombinovat například hypotéku se spotřebním úvěrem bez zajištění nemovitostí.
Crash testy: ukažte, jak je zvládnete
Banky začaly v tomto roce 2015 zavádět u hypoték i tzv. crash testy, kde se chtěli přesvědčit, zda budou moci v budoucnu klienti platit vyšší úroky. Jsou prostě dlouhodobě opatrné, co se jim v krizových letech vyplatilo. Většina institucí tyto testy již podle Maroše Ovčarik zavedla, ovšem to, jakým způsobem banka klienta vyhodnotí, je jejím obchodním tajemstvím. „Samé doporučují mít splátku úvěru ve výši nejvýše třetiny z příjmů. Čili je tam ještě prostor na její případně zvýšení, které by nemělo ohrozit splácení úvěru. Pokud by se úrokové sazby zvýšily na úrovně před pěti let, tedy z 1,5 na 6 procent, nové splátky by se zvýšily o téměř tři čtvrtiny, „prozrazuje Pavel Škriniar.
Úvěr ve výši 30 000 eur s 30-letou splatností byste tak například spláceli 180 eury, a nikoli 104 €. Zajistit se před takovým vývojem se dá pouze delší fixací úrokové sazby. A statistiky ukazují, že Slováci se fixací nejraději v současnosti jistí na 3 roky. V minulosti to bylo pouze na jeden rok.
Vyhněte se zbytečným chybám
Nezískali jste hypotéku, přestože podle vás na ni splňujete všechny podmínky? Možná někde děláte chybu. V první řadě si hypotéky v bankách porovnávejte. Jinak vás to může stát nemalé peníze. Rozdíly mezi dvěma bankami mohou představovat i jednu splátku navíc, což rodinný rozpočet domácností určitě pocítí.
„Časově nenáročné je porovnávání přes webové portály, které mají několik pelamid. Nedoporučuji kalkulačky bank, neboť některé zveřejňují pouze nejnižší sazby, tedy nikoliv reálné, i když člověk zadá svůj příjem. Proto mají banky uvedenou i poznámku, že je to informativní přepočet, „varuje P. Škriniar.
A pokud vám někde hypotéku zamítli, pátrejte po důvodu. Buď rozhovorem nebo úpravou čísel v kalkulačce. Možná jste byli příliš náročný vzhledem k vašim příjmem a výši hypotéky. „Důvodem zamítnutí hypotečního úvěru může být i vysoký podíl splátky úvěru na čistém příjmu. Někdy stačí zrušit kreditku či povolené přečerpání účtu, které snižují vaši bonitu jako žadatele. Čekat se nevyplatí, pokud neočekáváte zásadní růst příjmu, a bydlet chcete nyní, a ne až o pár let později, je třeba hledat vhodné řešení, „radí analytik Finanční Hitparády.
Najděte si levnější nemovitost, přizvěte k hypotéce ručitele či spoluručiteľa, případně zajistěte úvěr další nemovitostí. Může to zafungovat. „Pokud jste měli v minulosti problémy se splácením jiných úvěrů, řešením je vyčkat delší dobu a řádně své splátky hradit tak, abyste banku přesvědčili, že jí budete platit včas,“ doporučuje Maroš Ovčarik.
Budoucnost je otevřená: chceme delší „fix“
Trendy v hypotékách a další jejich vývoj jsou do budoucna otevřené. Zatím nic podle Maroše Ovčarik nenasvědčuje tomu, že by cena peněz měla na trhu významnější růst, stejně ani klesat už nemá kde. „To podle mého názoru svědčí, že sazby na hypotékách jsou blízko dna, nebo ho již dosáhly. Poslední údaje o průměrné sazbě hypoték na trhu mluví o meziměsíčním nárůstu průměrné sazby o 0,15 procent. Nárůst průměrné sazby však může znamenat i to, že lidé upřednostňují delší fixace, při kterých jsou úrokové sazby obvykle vyšší, „uzavírá M. Ovčarik. Zda a kdy k němu dojde, ukáží až nejbližší měsíce.