Novinky v hypotékách pro rok 2015
S novým rokem jdou ruku v ruce i naše novoroční předsevzetí, např. letos si koupím byt a odstěhuju se od rodičů. Avšak přicházejí i novinky v poskytování hypotečních úvěrů. V posledních dnech loňského roku se začalo hodně mluvit o změnách v poskytování úvěrů a zpřísněných podmínkách souvisejících s jejich poskytováním. Tyto debaty vyplynuly z doporučení vydaného Národní Bankou Slovenska (NBS). V médiích se objevily informace, které možná trochu zkreslí. Čeho se budou změny týkat a jak se Vás mohou dotknout?
Doporučení NBS, ze kterého vznikl informační šum, bylo vydáno 7. října 2014 a upravuje následující:
Dodržovat limity na ukazatel loan-to-value (LTV – podíl dluhu k hodnotě nemovitosti)
Zachovávat obezřetný přístup při ocenění zastavené nemovitosti
Stanovit a dodržovat vnitřní limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr
Ověřovat příjem klientů
Zachovat limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr i v případě nárůstu úrokových sazeb
Provádět stresové testování
Neposkytovat úvěry s příliš dlouhou maturitou
Neposkytovat úvěry s přesunem zatížení klienta na pozdější dobu
Zachovávat obezřetný přístup při refinancování úvěrů
Zachovávat obezřetný přístup při poskytování úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů
Termín zavedení jednotlivých doporučení do praxe je různý. Některé by měly banky začít zavádět již dnes a jiné v průběhu roku 2015, přičemž NBS bude jejich plnění průběžně hodnotit.
1. Dodržovat limity na ukazatel loan-to-value (LTV)
Toto doporučení je mezi lidmi nejčastěji skloňovaná a hovoří o tom, aby banky postupně do ledna 2017 snížily celkový podíl novoposkytnutých hypotečních úvěrů s financováním nad 90% LTV na úroveň 10% z celkového počtu novoposkytnutých úvěrů.
Hodnota LTV se počítá jako podíl výše úvěru k hodnotě zabezpečení.
Banky tedy nezruší 100% financování, tak jak se o tom mluví, ale zpřísní podmínky tak, aby klienti takové financování buď nechtěli (vyšší úroková sazba), nebo nesplňovaly podmínky pro získání 100% úvěru (méně klientů se kvalifikuje na 100% financování).
Banky by měly toto doporučení postupně implementovat již od 1. listopadu 2014.
2. Zachovávat obezřetný přístup při ocenění zastavené nemovitosti
Ve smyslu tohoto doporučení by měly banky důsledně kontrolovat a případně upravovat znalecké posudky. Obezřetně přistupovat k znaleckým posudkem od znalců, u kterých bylo zjištěno nesprávné (navýšeny) ocenění.
V praxi to může znamenat, častěji snižování hodnot nemovitostí uváděných ve znaleckých posudcích. Bance sice předložíte posudek na vámi kupovanou nemovitost v hodnotě 110.000, -eur, avšak banka tuto hodnotu sníží např. na 100.000, -eur. Také se může stát, že banky zvolí strategii preferovaných znalců nebo interní hodnocení.
Banky mají také pravidelně přehodnocovat všechny hodnoty zastavených nemovitostí a sledovat LTV na stávajícím portfoliu.
V praxi to může znamenat, že pokud dojde k výraznému snížení hodnoty zastavené nemovitosti, banka od Vás může požadovat dozajištění jinou nemovitostí, resp. snížení vašeho úvěru (mimořádnou splátkou) na bankou akceptovanou výšku. Netřeba se však hned obávat. Takových úvěrů mají banky ve svém portfoliu dost hlavně z let 2007 – 2008 kde se poskytovalo také více než 100% financování (nemluvě o tom, že hodnota resp. Cena nemovitostí z toho období oproti dnešku výrazně klesla) a zatím jsem o takovém postupu banky neslyšel a nepředpokládal bych takové jednání ani do budoucna, zejména pokud bude úvěr splácen řádně, bez prodlení.
Banky by měly toto doporučení implementovat nejpozději do konce roku 2015.
3. Stanovit a dodržovat vnitřní limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr
Interní systém banky by měl obsahovat závazný limit na interní ukazatel schopnost klienta splácet úvěr. V schopnosti klienta splácet úvěr by měly být zohledněny příjmy domácnosti, běžné životní náklady domácnosti a výdaje domácnosti vyplývající ze všech jejích finančních závazků.
V praxi to může znamenat, že banky zpřísní své kalkulačky a klient si nebude moci ze svého současného platu dovolit takovou výšku hypotéky jako dnes. Příklad: pokud dnes vydělávám 1.000, -eur v čistém, jsem sám a mám 35 let, banka z mého platu odečte moje minimální životní náklady cca 250, -eur (tato částka je nastavená interně bankou a může se lišit od banky k bance), splátku případného spotřebního úvěru (např. 100, -eur) az toho co zůstane můžu 70% (podíl dluhu – také jde o interní seřízení a může se mezi jednotlivými bankami lišit) dávat nějakou část na splátku svého nového úvěru (cca 500, -eur ). Za tuto částku si mohu dnes dovolit hypotéku ve výši cca 120.000, -eur.
Po implementaci tohoto doporučení se může stát, že maximální výše financování téhož klienta bude např. do výše 90.000, -eur, což bude způsobeno zejména navýšením minimálních životních nákladů a podílu dluhu.
Výjimkou jsou pouze tzv. nevyžádané úvěry, jejichž výše je stanovena v rámci predschvaľovacieho procesu bez aktivního zapojení zákazníka na základě historických údajů o finanční situaci klienta získaných z interních zdrojů. Při těchto úvěrech není nutné ověřovat příjem, je však zapotřebí samostatný monitoring a vykazování těchto údajů do NBS. Tato výjimka však neplatí pro úvěry zajištěné nemovitostmi, stavební úvěry a meziúvěry.
Nevyžádanými úvěry, jsou take úvěry, které Vám banka nabídla sama, aniž byste o ně žádali. Např. povolené přečerpání na účtu, předschválení spotřební úvěr, kreditní karta apod.
Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.
4. Ověřovat příjem klientů.
Toto doporučení stanoví, aby banka striktně vyžadovala dokladování příjmu klienta a ověřovala ho z nezávislých interních nebo externích zdrojů. Přičemž by banka neměla požadavek ověřovat příjem nahrazovat zpřísněných kritérii na LTV a zároveň striktně stanoví, že čestné prohlášení není dostatečným způsob prokazování příjmů. Výjimku tvoří pouze nevyžádané úvěry (viz hlavní směr č. 3).
V praxi to bude znamenat, že se nebudou poskytovat úvěry bez dokládání příjmu (úvěry do 50% LTV) a zároveň úvěry, u nichž dnes stačí pouze čestné prohlášení o příjmu (úvěry na základě obratů společnosti, refinančních úvěrech, úvěry pro členy komor a pod .). Pokud banky přece jen budou chtít takovému klientovi úvěr poskytnout, bude to znamenat mnoho byrokracie a množství dokumentů, kterými věrohodně a dostatečně prokážete, že máte příjmy dostačující na splácení.
Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.
5. Zachovat limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr i v případě nárůstu úrokových sazeb.
Ve smyslu tohoto doporučení by měly banky prověřovat schopnost klienta splácet úvěr tak, aby byl schopen splácet i za předpokladu, že dojde k nárůstu úrokových sazeb o 2,00% a zároveň dodržet nejdelší doporučenou dobu do splatnosti (ve smyslu pokynů č. 7). Při hypotékách pro mladé zvýhodněný sazbou by se mělo splnění limitu otestovat při nebonifikovanej sazbě zvýšené o 2 procentní body. Pokud jsou splátky předem určený pro celou dobu splácení úvěru a nejsou stanoveny ve stejné výši, splnění limitu by se mělo otestovat při nejvyšší splátce. Nicméně pokud je ve smlouvě uvedena maximální hodnota zvýšení úrokové sazby menší než 2 procentní body, použije se pro účely testování dopadů nárůstu sazby tato hodnota.
Výjimku tvoří pouze úvěry, u nichž je úroková sazba fixována na celé období splatnosti úvěru.
Tímto pokynem chce NBS docílit, aby se klienti při navýšení úrokové sazby v období refixácie (obnovy sazby) nedostaly do problémů se splácením svých úvěrů. Jelikož pokud dojde ve výročí fixace k navýšení úrokové sazby, tak to samozřejmě bude znamenat i navýšení měsíční splátky, což klientům může způsobit problémy se splácením. Tento potenciální problém však nemusí nastat, pokud mezi poskytnutím úvěru a refixáciou došlo ke zvýšení příjmů. Nejohroženější skupinou žadatelů jsou ti, kteří při poskytování úvěru šli na doraz svých finančních možností a zároveň ve svém zaměstnání nemají potenciál růstu příjmů. Uvedu příklad: dnes vydělávám 800, -eur v čistém a jsem sám a mám 35 let banka mi za současných podmínek dokáže poskytnout úvěr v objemu cca 100.000, -eur se splátkou cca 420, -eur. Když se v období refixácie zvýší moje splátka na 530, -eur (což je nárůst sazby o 2,00%), tak může dojít k problému se splácením, jelikož moje splátka výrazně stoupla. Splátka mého úvěru již v době poskytnutí tvořila cca 50% (což už v té době byla kritická úroveň), avšak po změně je to až 66%. Po implementaci tohoto doporučení to bude vypadat následovně: z mého příjmu 800, -eur v čistém mi banka poskytne úvěr v objemu pouze cca 80.000, -eur se splátkou cca 340, -eur. Když se v období refixácie zvýší moje splátka na 420, -eur (což je nárůst sazby o 2,00%), bude to sice znamenat nárůst splátky na kritickou úroveň mého finančního zatížení, avšak nedostanu se výrazně nad tuto úroveň.
Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.
6. Provádět stresové testování.
Banka by měla provádět stresové testování portfolia na nárůst úrokových sazeb a zvýšení nezaměstnanosti. Výsledky by měly být zohledněny při úpravě interních limitů na schopnost klientů splácet úvěr. Přičemž tyto testy by se měly týkat následujících oblastí:
nárůst úrokové sazby podle aktuálních forwardových křivek, který se očekává na trhu v horizontu pěti let (nejméně však 3 procentní body),
simulace chování individuálních úvěrů v situaci, že klient se stane nezaměstnaným nebo výrazně poklesnou jeho příjmy z podnikání
Toto doporučení může mít za následek celoplošné zvýšení rizikových marží banky u úvěrů, nebo diverzifikaci těchto marží na určité skupiny žadatelů, v závislosti na vzdělání, oblasti v níž jsou zaměstnáni, lokality ve které bývají apod. Přičemž nárůst rizikových marží mě přímý dopad na výši úrokové sazby. V praxi to bude znamenat, že Vám banka poskytne nižší výši úvěru a za vyšší splátku.
Banky by měly toto doporučení implementovat nejpozději do konce roku 2015.
7. neposkytují úvěry s příliš dlouhou maturitou
Tímto doporučením se upravují pravidla pro maximální dobu splatnosti úvěrů. Banka by neměla poskytovat úvěry, jejichž splatnost přesahuje následující hodnoty:
U úvěrů založených nemovitostí, meziúvěr a stavebních úvěrech: 30 let. Podíl nových úvěrů se splatností nad 30 let by na čtvrtletní bázi neměl přesáhnout 10%.
U ostatních úvěrů: 9 let v období od 1. března 2015 do 31. prosince 2015, a 8 let v období od 1. ledna 2016
Banka by měla současně a vhodným zohlednit pokles příjmu klienta během důchodového věku.
Toto doporučení by se nemělo výrazně dotknout hypotečních úvěrů, jelikož v drtivé většině bank je splatnost nastavená na maximálně 30 let a současně maximálně do 65. roku věku žadatele.
Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.
8. neposkytují úvěry s přesunem zatížení klienta na pozdější dobu
Banky by neměly poskytovat úvěry, u nichž je v době poskytnutí dohodnutý (částečný) odklad splátek úroku nebo jistiny, postupně se zvyšující splátky, dočasné snížení úroků nebo méně častá než měsíční frekvence splácení.
Přičemž jsou možné následující výjimky:
změny úrokové sazby v době jejího refixácie na základě vývoje na finančních trzích,
snížení úrokové sazby u hypoték pro mladé, resp. její obdobné dočasné snížení u jiných úvěrech na bydlení, pokud je výše splátek smluvně dohodnuta na celé období splatnosti,
snížení splátek hypotéky při narození dítěte,
případy, které nemají výrazný finanční dopad na klienta v pozdějším období a netýkají se období delšího než šest měsíců od prvního čerpání úvěru, resp. více než šest splátek nebo dobu 18 měsíců v případě odkladu splátek jistiny pro financování výstavby obytné nemovitosti.
Toto doporučení se týká hlavně úvěrů s jiným než se „standardním“ anuitní (resp. Lineární) splácením na měsíční bázi. Např. jakýkoliv typ progresivního splácení, při kterém se postupně zvyšuje splátka, nebo úvěry např. se splátkou na qvartalnej bázi, nebo kde v prvních letech splácení máte dohodnuto dočasné snížení úrokové sazby (neplatí pro úvěry se SPM) a pod. Ve zkratce jakýkoli úvěr při kterém zpočátku splácíte méně a následně dojde k výraznému navýšení splátky, který by mohl mít negativní vliv na vaši schopnost splácet úvěr.
Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.
9. Zachovávat obezřetný přístup při refinancování úvěrů.
Toto doporučení upravuje pravidla při poskytování refinančních úvěrů, kde se součet zbývajících jistin refinancovaných úvěrů zvyšuje o více než 2 000 eur nebo 5%. Při těchto úvěrech má banka dodržovat následující zásady:
dodržet limity na LTV (viz hlavní směr č. 1), ověřené na základě aktuální hodnoty nemovitosti v souladu s interním hodnocením,
při každém úvěru vyžadovat dokladování příjmu a ověřit splnění interního limitu na ukazatel schopnosti splácet (viz hlavní směr č. 3 a 4),
pokud se zároveň prodlužuje splatnost, při každém úvěru dodržet limity na nejdelší splatnost (viz hlavní směr č. 7).
Pravidla pro poskytnutí zápůjční úvěru, tak jak je dnes známe, budou nadále platit, avšak pouze u úvěrů, v nichž nedochází téměř k žádnému navýšení jistiny (maximálně navýšení je 2.000, -eur, resp. 5% ze zůstatku). U úvěrů s vyšším navýšením již bude nutné dokladovat příjem (viz hlavní směr č. 3 a 4).
Příklad 1. refinancovat úvěr se zůstatkem 50.000, -eur a žádám úvěr ve výši 51.000, -eur. V tomto případě nemusím dokladovat příjem.
Příklad 2. refinancovat úvěr se zůstatkem 50.000, -eur a žádám úvěr ve výši 65.000, -eur. V tomto případě už musím dokladovat příjem.
Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.
10. Zachovávat obezřetný přístup při poskytování úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů.
Toto doporučení vybízí banky dodržovat následující zásady obezřetnosti:
samostatně posuzovat a řídit úvěrového rizika z úvěrů zprostředkovaných zprostředkovateli.
udržovat podíl zprostředkovaných úvěrů na takové úrovni, aby banka nebyla vystavena tlaku na zmírňování úvěrových podmínek a dostatečně diverzifikovat zprostředkovatelů.
zvláště monitorovat zprostředkované úvěry a porovnat jejich kreditní riziko s ostatními úvěry.
Banky by na základě tohoto doporučení měly samostatně posuzovat úvěry zprostředkované zprostředkovateli, přičemž by měla porovnávat rizikovost těchto úvěrů s rizikovostí nezprostředkovaný (vlastních) úvěrů. Zároveň by měla udržovat poměr zprostředkovaných úvěrů a vlastních úvěrů na takové úrovni, aby pod vlivem závislosti na zprostředkovaných úvěrech / zprostředkovatelích (pokles novoposkytnutých úvěrů), nemusela pro získání klienta / úvěru uvolňovat podmínky uvedené v ostatních doporučeních.
Banky by měly toto doporučení implementovat nejpozději do konce roku 2015.
________________________________________________________________________
I když se Vám mohou tyto změny zdát jako protispotrebiteľské, nepopulární, omezující a pod., Mějme na paměti, že nejsou mířené proti nám, ale v náš prospěch. Každé z těchto doporučení má eliminovat rizika nesplácení úvěru a celkový podíl problémových úvěrů v budoucnu – doporučení mají být jednoduše pouze prevencí.
Pokud by banky nepřistoupili k těmto úpravám, mohlo by to mít v budoucnu dopad na nás všech (i těch, co budou splácet včas). Vyšší úrokové sazby (jelikož banky budou muset vykrýt tyto ztráty), další zpřísnění kritérií pro poskytování úvěrů a mnoho dalších, které v černých scénářích mohou způsobit i kolaps slovenského bankovnictví, což by mělo dopad na každého z nás.