Poradíme vám, na které chyby si třeba dát při výběru hypotéky pozor a jak si nastavit potřebné parametry tak, aby co nejvíce vyhovovaly Vašim potřebám.
Nejlepší způsob jak se vyhnout chybám je obrátit se na nezávislého odborníka, kterému důvěřujete a který vám pomůže k nejlepší hypotéce a přitom nemusíte za tuto službu platit. Pokud nepracujete v oblasti finančnictví, nebo nemáte známých, kteří se tomuto rozumějí, můžeme vám pomoci i my. Stačí vyplnit tento krátký dotazník. Rádi vám pomůžeme.
1. Špatný odhad výše nákladů spojených s hypotékou.
Množství lidí zapomene vzít v úvahu některé poplatky, které se vážou na hypotéku a proto je hypotéka už ze začátku často stojí víc než oni sami předpokládali. Při hypotéce je třeba vždy počítat s následujícími výdaji:
náklady spojené se získáním a vybavením hypotéky (jde hlavně o poplatek za poskytnutí úvěru, znalecký posudek, poplatky na katastru a jiné);
náklady ve formě úroků – jejich výše závisí na úrokové sazby, kterou banka klientovi poskytne;
náklady za změny původního smluvního ujednání (jde hlavně o mimořádné splátky nebo jiné změny ve smlouvě o úvěru);
náklady na uzavření produktů souvisejících s hypotékou (hlavně běžný účet a pojištění nemovitosti, ale například i pojištění schopnosti splácet úvěr nebo životní pojištění).
Nejvyšším jednorázovým poplatkem je poplatek za poskytnutí úvěru. Proto je třeba aby si žadatel o hypotéku nejprve prověřil zda si banka účtuje poplatek za poskytnutí úvěru, a pokud ano, tak v jaké výši jelikož se zvykne určovat procentuálně z výšky poskytnuté hypotéky.
Dalšími vysokými náklady jsou náklady na mimořádné splátky mimo obnovy fixace úrokové sazby. Na tyto mimořádné splátky se vztahuje poplatek až do výše 150 eur proto je třeba plně raději využívat možnosti mimořádného splácení v době obnovy fixace úrokové sazby.
Žadatelé o hypotéku nejčastěji nepřihlíží poplatky na správě katastru. Tyto poplatky jsou minimální 66 eur.
2. Špatná fixace úrokové sazby.
Porovnejte si aktuální úrokové sazby všech bank při různé fixaci.
Hodně žadatelů o hypotéku má problém, že se neumí rozhodnout, jaká délka fixace úrokové sazby je pro ně nejvýhodnější. Výše úrokových sazeb nabízených bankami se vzhledem k aktuální situaci na finančním trhu často mění.
V případě, že jsou současné nabízené sazby nízké a předpoklad je, že budou narůstat, je lepší vybrat si delší dobu fixace úrokové sazby. Na druhou stranu, pokud je předpoklad, že budou sazby v budoucnu klesat, je lepší vybrat si kratší dobu fixace úrokové sazby.
Obecně však platí, že banky při delších dobách fixace nabízejí vyšší úrokové sazby než při kratších dobách fixace. Na druhou stranu, klient má však jistotu neměnnosti této sazby po stanovenou dobu.
Aktuální situace na trhu je však taková, že se předpokládá další pokles úrokových sazeb a proto se žadatelům o hypotéku doporučuje vybrat si kratší dobu fixace úrokové sazby. Kratší doba fixace přináší i další výhodu, a to, že poskytuje klientovi častější možnost mimořádných splátek při obnově fixace úrokové sazby.
3. Zbytečně vysoká LTV.
Pokud má klient k dispozici kromě hypotéky i jiné zdroje financování svého bydlení, je určitě výhodnější i pro něj vzít si hypotéku s menší výškou LTV.
LTV představuje poměr výšky hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Banky poskytují účelové hypotéky ve výši 70 – 100% LTV. Výše bezúčelové hypoték se pohybuje kolem 50 – 60% LTV.
Význam LTV spočívá v tom, že v některých bankách má vliv na výši úrokové sazby, kterou klient obdrží. V podstatě platí, že čím nižší LTV, tím je banka spokojenější a úroková sazba nižší.
Odůvodněné je to tím, že v případě, pokud klient selže při splacení hypotéky, banka bude muset založenou nemovitost prodat.
V případě LTV ve výši 70% to znamená, že 70 – tisícové úvěr je zajištěn 100 – tisícovou nemovitostí a proto, pokud by ji banka prodala i za 80 – tisíc eur, stále byla schopna pokrýt svou pohledávku. V případě LTV ve výši 100% je to pro banku mnohem složitější.
Porovnejte si jak výška LTV ovlivňuje vaši úrokovou sazbu. Klikněte zde.
4. Špatné pojištění.
Uzavření pojištění nemovitosti je nezbytnou podmínkou pro poskytnutí hypotéky. Většina bank poskytuje pojištění nemovitosti ve spolupráci s konkrétními pojišťovnami. Klient však není vázán nabídkou banky a proto si může dát pojistit nemovitost v kterékoli pojišťovně.
Při výběru pojišťovny je třeba srovnat si vedle cenách pojištění i pojistné události, jejichž krytí toto pojištění obsahuje. Jednotlivé pojistné produkty se v tomto často liší a proto nejlevnější pojištění nemusí být vždy nejlepší.
Více o pojištění se dozvíte zde.
5. Nebojte se vyjednávat.
Při první nabídce banky se nebojte vyjednávat! Banka má určitě prostor k tomu aby Vám věděla poskytnout výhodnější podmínky. Často vyjednávání pomůže kdy klient vzpomene, že v konkurenční banka dostal výhodnější nabídku.
6. Delší doba splatnosti nepřináší jen výhody.
Základním pravidlem v oblasti poskytování hypoték je, že čím delší doba splatnosti, tím menší splátka. Co se však běžně nedozvíte je to, že čím je delší doba splatnosti, tím více ve výsledku za danou hypotéce zaplatíte.
7. Využívání možnosti dřívějšího splacení v plné míře.
Každá banka poskytuje následující možnosti mimořádných splátek:
jednou ročně je možné splatit 20% ze zbytku hypotéky aniž byl klient povinen platit za tuto mimořádnou splátku nějaké poplatky;
při obnově fixace úrokové sazby je klient oprávněn splatit celý zbytek úvěru aniž by musel platit jakýkoli poplatek;
některé banky (ČSOB, TATRA BANKA, mBank) poskytují i možnost zrychleného splácení, při kterém lze dělat malé mimořádné splátky vícekrát ročně.
Výhodou mimořádných splátek celkově je, že se klientovi zkrátí doba splácení hypotéky a tím ušetří na částce, kterou za hypotéku celkově zaplatí.
8. Špatný výběr délky fixace úrokové sazby při hypotéce se státním příspěvkem pro mladé.
Při hypotéce se státním příspěvkem pro mladé vyplývá klientům, kteří tuto hypotéku dostanou ze zákona výhodnější úroková sazba. Zákonné zvýhodnění představuje 3% z úrokové sazby, přičemž 2% poskytuje stát a 1% banka. Podstatou tohoto zvýhodnění je tedy, že během prvních pěti let splácení se klientům úroková sazby sníží o 3%.
Důležité je, aby si klienti nastavili správně dobu fixace úrokové sazby. Aby mohli klienti plně využít toto zvýhodnění je třeba vybrat si 5 – roční dobu fixace úrokové sazby, která jim zajistí trvání tohoto zvýhodnění po stanovenou dobu.
Spousta lidí už doplatilo na chybu, když si zvolili třeba jen 3 – letou fixaci úrokové sazby a po uplynutí této doby jim byla úroková sazby zvýšena a i když se od ní odečetli tříprocentní zvýhodnění, stále byla tato sazba mnohem vyšší než by byla při výběru 5 – ročně doby fixace úrokové sazby.
Jaké jsou aktuální úrokové sazby pro hypotéku pro mladé se dozvíte zde.
9. Nedostatečná tvorba rezervy.
Vedle splácení hypotéky množství lidí zapomíná na tvorbu rezervy, která slouží ke krytí nepředvídatelných výdajů, které vznikají například při ztrátě zaměstnání. V takovém případě je ideální mít rezervy ve výši několikaměsíčních výdajů.
V opačném případě může nastat situace, že klient nebude mít na splátku hypotéky a za odklad splátky zaplatí zbytečně velký bankovní poplatek.
10. Je třeba zvážit i uzavření nepovinného pojištění.
Za zvážení stojí zejména uzavření pojištění schopnosti splácet úvěr (někde se označuje i jinak). Podstatou tohoto je pojištění je poskytnout krytí v případě nepředvídatelných životních situací jako jsou smrt, trvalá invalidita nebo dlouhodobá pracovní neschopnost.
V rámci tohoto pojištění je pak pojišťovna povinna splatit zbylou hodnotu hypotéky nebo úvěru na bydlení (například v případě smrti) nebo po určitou dobu hradit zbylé splátky namísto klienta (například v případě ztráty zaměstnání).